Une réalité française favorable à l’investisseur
Depuis plus de soixante ans, la France connaît un manque structurel de logements. La courbe de croissance démographique ne va pas réduire le phénomène qui devrait continuer sur le long terme. Ce déficit est une réalité non seulement dans le domaine du logement nu mais aussi dans plusieurs catégories de logements à usage spécifique dédié (logement étudiant, logement pour personne âgée, logement pour personne âgée dépendante). Bien sûr cette réalité n’est pas la même sur l’ensemble du territoire. Mais là où elle existe, elle est un gage non seulement de préservation mais surtout de valorisation de l’épargne qui y est investie que nul autre type d’investissement n’apporte, précise notre expert en formation banque.
Des leviers fiscaux restant très attractifs
Les diverses lois de finances et de prélèvements sociaux de l’année 2012 ont alourdi considérablement la fiscalité des personnes physiques. Le « reste à vivre » qui détermine la capacité d’épargne de chacun s’en trouve fortement diminué. Ces changements fiscaux fondamentaux font que toute analyse patrimoniale ne peut se faire maintenant que sur une base nette d’impôts et de prélèvements sociaux. A cette aune de mesure, l’immobilier tire remarquablement son épingle du jeu. Non seulement il peut donner droit à une fiscalité de droit commun très avantageuse (exemple LMP ou LMNP) mais il a aussi réussi à garder le bénéfice d’avantages fiscaux exorbitants (exemple Girardin, MH ou Malraux). Il peut donner lieu à des montages très attractifs (exemple SCI, démembrement). Et bien que l’air du temps soit à une chasse aux « niches », il recèle encore quelques belles opportunités fiscales. Il a même donné lieu dans la dernière loi de finances à la création d’une nouvelle « niche » fiscale accessible au plus grand nombre : le Duflot en remplacement du Scellier.
Des leviers financiers uniques
L’investissement immobilier lorsqu’il est choisi avec discernement procure un rendement très intéressant avec une visibilité sur le long terme. Il n’a pas la volatilité ni les facteurs de risque de bien d’autres catégories d’investissement. L’immobilier donne aussi à l’investisseur cette possibilité de pouvoir emprunter l’essentiel de son investissement à des taux historiquement bas. Couplé au rendement attractif de cette classe d’actif, l’immobilier représente un outil patrimonial exceptionnel, précise notre expert en formation banque.
Des facteurs de risque et une multiplicité de situations imposant une analyse « professionnelle » attentive
L’investissement immobilier, même lorsqu’il est financé principalement par emprunt, représente pour l’investisseur un engagement important sur une durée longue. Vu les enjeux, il est impératif que toute décision soit précédée d’une étude méticuleuse et sérieuse de :
• La situation particulière de l’investisseur (bilan patrimonial) ;
• Les facteurs de risque propres à l’investissement envisagé, tels ceux liés à la localisation géographique de l’investissement, la dynamique et la pérennité du secteur économique spécifique (exemple : résidences pour étudiants), l’assise et la solvabilité des intervenants essentiels tels les gérants dans les résidences services, la question de la revente etc. ;
• Les aspects fiscaux que ce soient les régimes spéciaux (tels Duflot, Bouvard, Girardin, Malraux, MH), généraux (LMNP, LMP, foncier, démembrement, viager), la comparaison avec la fiscalité d’autres classes d’actifs, les nouvelles règles sur le plafonnement des « niches » et leurs exceptions ;
• Les aspects juridiques (exemple quelle structure sociétale utilisée dans un montage ?, droits respectifs lors d’un démembrement, aspects matrimoniaux et successoraux etc.).
En résumé, l’investissement immobilier (pierre ou papier) est certainement la solution la plus attractive et la plus efficace pour se constituer le patrimoine indispensable à une retraite sereine. Les enjeux et les risques qu’il représente imposent cependant une analyse poussée d’un nombre important de paramètres économiques, financiers, juridiques et fiscaux interdépendants. Mais il s’agit aussi d’un secteur où les opportunités de « vente » aux clients sont objectivement importantes d’autant plus si on peut y adjoindre la valeur ajouté d’un conseil « professionnel » crédible.
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