Le prêt viager hypothécaire, une opération de crédit

Après nous avoir présenté l’hypothèque rechargeable à l’occasion d’un précédent article, notre expert en formation banque commence notre échange en insistant sur le fait que « le prêt viager hypothécaire participe d’une autre philosophie que l’hypothèque rechargeable ».

En effet, « il s’agit d’une opération de crédit, permettant de mobiliser la valeur d’un immeuble à usage exclusif d’habitation sous la forme d’un prêt dont le capital, et les intérêts, seront remboursables soit au décès de l’emprunteur soit à l’occasion de la vente de l’immeuble hypothéqué », comme nous l’explique notre expert en formation banque.
Il s’agit donc essentiellement d’une opération de crédit qui fait l’objet d’une réglementation précise par le Code de la consommation (C. consom. art. L 314-1 à L 314-20), inspirée largement du régime applicable aux crédits immobiliers aux particuliers (C. consom. art. L 312-1 et suivants).

Les modalités du prêt viager hypothécaires : pour qui ? comment ?

Le prêt viager hypothécaire ne peut être consenti qu’à une ou plusieurs personnes physiques. Sa mise à disposition s’effectue sous forme de capital ou de versements périodiques, dans la limite d’un certain montant dépendant de la valeur du bien immobilier affecté en garantie.

« L’originalité de ce prêt est que le remboursement du principal et des intérêts ne peut être exigé par le prêteur qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la vente ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès », souligne notre expert en formation banque.

Le contrat de prêt est soumis à un régime juridique calqué sur celui du crédit immobilier relevant du Code de la consommation, dont les caractéristiques essentielles sont l’envoi d’une offre préalable par le prêteur d’une validité minimale de trente jours et l’octroi à l’emprunteur d’un délai de réflexion de dix jours à compter de sa réception.

« Compte tenu des conséquences patrimoniales tenant aux caractéristiques de ce prêt, explique notre expert en formation banque, le législateur a prévu, à la différence du droit commun, que l’acceptation de l’offre préalable de crédit ne pouvait intervenir que par acte notarié, et ceci à peine de nullité. »

Les observations de notre expert en formation banque

« Un tel prêt peut être très contraignant pour l’emprunteur », prévient notre expert en formation banque, qui s’explique : « D’une part, l’emprunteur recevra un capital ou une rente d’un montant significativement inférieur à la valeur de réalisation de l’immeuble. D’autre part, le montant qui lui est mis à disposition, même sous forme de rente, n’a pas de caractère viager et enfin il lui fait peser des obligations de conservation de l’immeuble hypothéqué à peine de déchéance du contrat de prêt. »

Notre expert en formation banque ajoute une importante précision en conclusion de notre entretien : « Comme l’issue prévisible du remboursement de ce dernier est la vente du bien immobilier, le prêteur prenant le risque que le produit de réalisation soit inférieur au montant du remboursement sans pouvoir en demander la différence à la succession, le législateur a ouvert la faculté aux héritiers de procéder au remboursement du prêt indépendamment de la valeur estimée de réalisation de l’immeuble, afin de pouvoir conserver celui-ci dans le patrimoine successoral. »