Subrogation dans le privilège du vendeur d’immeuble

La loi accorde au vendeur d’un bien immobilier, pour le paiement à terme du prix ou du solde du prix qui lui est dû, un privilège sur l’immeuble vendu. Notre expert en formation banque rappelle que ce privilège doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois de l’acte de vente. La banque, qui finance la partie du prix payable à terme, peut se faire subroger dans le bénéfice du privilège ainsi inscrit. Cette subrogation confère à la banque un droit de suite et un droit de préférence, qui lui permettent respectivement de saisir le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve et de le faire vendre pour obtenir, sauf exception, un paiement prioritaire à l’égard des autres créanciers. Cette inscription, qui peut être prise pour la durée du crédit plus un an, confère à la banque un autre avantage : la possibilité d’exercer l’action résolutoire, plutôt que de recourir à la saisie immobilière, avec les mêmes effets tout en évitant les concours avec d’autres créanciers.

Privilège de prêteur de deniers

Si cette pratique de subrogation dans le privilège du vendeur d’immeuble est habituelle lorsque l’emprunteur est une personne morale ou une personne physique commerçante, elle est, en revanche, peu usitée en matière de crédits immobiliers consentis aux particuliers.

En effet les banques, qui financent le prix d’acquisition d’un bien immobilier acheté par une personne physique non commerçante, prennent généralement comme garantie immobilière un privilège de prêteur de deniers. Comme l’indique notre consultant en formation banque, cette garantie est autonome et peut-être conférée indépendamment de toute subrogation dans les droits du vendeur. En revanche, elle ne permet pas, dans ce cas, de demander la résolution de la vente s’il y a défaut de remboursement du crédit.

Notre expert en formation banque insiste sur le fait que la subrogation dans le privilège du vendeur d’immeuble ne garantit que le principal des sommes prêtées pour l’acquisition du bien et les intérêts des sommes calculées au taux légal pendant trois ans (ce qui conduit à prendre une inscription hypothécaire complémentaire, pour garantir le taux conventionnel du crédit pendant toute la durée du prêt). Le privilège de prêteur de deniers, lui, garantit à la banque le principal du prêt, ainsi que les intérêts calculés au taux conventionnel. En outre, il est exonéré de taxe de publicité foncière. Comme pour le privilège de vendeur d’immeuble, et à la condition également que l’inscription à la conservation des hypothèques intervienne dans les deux mois suivant l’acte de vente, la garantie est supposée inscrite à la date de ce dernier. Notre consultant en formation banque note que, ainsi, le créancier est assuré de bénéficier d’une inscription en premier rang sans concurrence, même si entre la date de l’acte de vente et la date d’inscription du privilège à la conservation des hypothèques d’autres inscriptions hypothécaires ont eu lieu sur le même bien.

Hypothèque conventionnelle

L’hypothèque, comme la subrogation dans le privilège du vendeur d’immeuble ou comme le privilège de prêteur de deniers, est un droit réel portant sur un bien ou des droits immobiliers (terrain, construction, appartement en copropriété, usufruit, nue-propriété, bail à construction, bail emphytéotique) affecté à la garantie d’une obligation.
Comme les privilèges, l’hypothèque n’entraîne pas dépossession de l’affectant et confère au créancier un droit de préférence ainsi qu’un droit de suite.

L’hypothèque se distingue alors principalement des privilèges immobiliers, comme nous l’explique notre expert en formation banque, par le fait qu’elle :

• peut être consentie par un tiers, personne physique ou morale, pour garantir la dette d’autrui (sans être nécessairement en relation avec le financement de biens immobiliers) ;
• peut être constituée à tout moment ;
• offre plus de souplesse en garantissant, sous certaines conditions, des dettes non seulement présentes mais aussi futures et en permettant que des immeubles, présents ou futurs, garantissent le prêt.

La conclusion de notre expert en formation banque

Compte tenu des coûts que représentent les garanties immobilières, ainsi que de la lourdeur des formalités de constitution, la pratique se tourne davantage vers des garanties fournies par des sociétés de caution mutuelle.

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